이번 6.27 부동산 대책으로 인해 서울‧수도권을 비롯한 규제지역에서는 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한되고, 이마저도 무주택자나 일부 1주택자에게만 적용됩니다. 대출 없이 집을 사는 것이 더욱 어려워진 상황에서 많은 실수요자들이 주택 구매를 포기하거나 계약을 취소하는 사례가 증가하고 있습니다. 그렇다면 이런 상황에서도 집을 사기 위한 실질적인 방법, 전략은 무엇일까요?

1. 본인 자금력 극대화 (자기자본 확충)

• 대출로 충당할 수 없는 금액만큼 현금 등 자기자본을 최대한 모아야 합니다. 고가 주택보다는 자금 동원이 가능한 중저가 주택도 함께 고려해야 합니다.

2. 비규제지역, 지방 아파트 노리기

• 이번 대책은 수도권 및 일부 규제지역에 국한됩니다. 지방 및 비규제지역은 기존처럼 LTV와 DSR 등만 적용되어, 상대적으로 6억 초과 대출이 여전히 가능하니 이 지역 청약이나 매수도 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

3. 정책대출 및 청약제도 적극 활용

• 디딤돌대출, 보금자리론, 신생아·신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급 등 정책상품을 최대한 활용해야 합니다. 다만, 정책대출 한도 역시 인하되어 무주택자·청년·신혼부부 특화 정책에 우선순위를 두는 것이 유리합니다.
• 청약의 경우 특별공급(신혼부부, 신생아 등) 및 공공분양(뉴:홈, 임대 공공주택 등) 기회를 병행해보는 전략도 추천됩니다.

4. 중도금 대출과 분양 아파트 전략

• 중도금 대출(분양단계에서 지급받는 대출)은 이번 한도 규제의 직접적 대상이 아니나, 잔금 시점에는 대출 한계가 적용됩니다. 자금계획을 미리 세우고, 청약 및 분양 일정에 맞춰 선제적으로 애널리시스를 진행하는 것이 필수입니다.

5. 가족의 자금 합산 및 증여, 지분분할 등 세테크 활용

• 맞벌이 소득 합산, 가족 증여, 또는 지분 공유 형태(공동명의 구입 등)로 자금동원을 다각화하는 것도 현 상황에서 고려할 수 있는 방책입니다. 단, 각종 세제와 증여세·취득세 규정을 미리 확인해야 합니다.

맞벌이 소득 합산, 가족 증여, 공동명의 구입 시 유의사항

아래와 같이 세법 및 금융규정에 따른 제약과 유의사항이 있습니다.

맞벌이 소득 합산

• 주택담보대출 심사 시 맞벌이 부부의 소득을 합산하여 대출 한도(DSR, LTV 등) 산정이 가능합니다.
• 다만, 주택담보대출을 취급하는 모든 은행(시중은행, 지방은행), 저축은행, 보험사, 캐피탈사 등 금융기관마다 연소득 인정 범위 및 증빙서류 요건이 다르니 미리 확인이 필요합니다.

가족 증여

• 가족 명의로 자금 증여 후 주택 구입 자금으로 사용할 수 있습니다.
• 단, 증여세 과세 대상이며, 직계존비속 간 연간 5,000만 원(성인 자녀 기준)까지는 비과세, 그 초과분은 10~50% 단계별 세율로 과세됩니다.
• 자금출처조사 강화, 미성년자‧배우자 간 증여 특례 및 사후관리까지 유념 필요.

관계	비과세 한도	초과 시 증여세율(%)
배우자	6억	10~50
자녀(성인)	5,000만	10~50
부모	5,000만	10~50
기타	1,000만	10~50

• 비과세 한도
  각 항목의 비과세 한도는 수증자(증여받는 사람) 1명이 10년 동안 동일인(증여자)에게 받은 누적 증여액 기준입니다.
  예를 들어, 부모가 자녀에게 5,000만 원까지 10년 동안 증여는 비과세이고, 배우자는 6억 원까지 10년간 비과세입니다.
• 증여세율 단위
  증여세율(10~50%)은 비과세 한도를 초과하는 과세표준(초과액)에 대해 적용되는 구간별 누진세율(%)입니다.

지분 공유(공동명의) 구입

• 주택을 공동명의(지분분할)로 구입하면, 각자 대출 한도 및 세금 부담 분산에 유리할 수 있습니다.
• 최근에는 공동명의 시 각 지분별로 취득세 면세기준, 1가구 1주택 요건, 양도세, 증여세 기준 등이 모두 독립 적용되어 법적‧세제 해석이 까다로울 수 있습니다.
• 실제 투자의사, 거주형태, 혼인관계 등에 따라 세금혜택이나 향후 처분 시 절세 효과가 달라질 수 있으니 신중한 검토가 필요합니다.

주의해야 할 세제·법률 포인트

• 취득세: 공동명의의 경우 부과 기준(금액, 주택 수 등) 및 면제 조건이 달라지니 취득 단계에서 꼼꼼한 계획이 필요합니다.
• 증여세: 가족 간 과도한 자금 이동이나 명의 신탁 등은 실제 증여세와 소명 부담이 크므로 세무 상담 추천.
• 양도소득세: 공동명의는 1주택 비과세, 보유기간, 주택 수 산정 등에서 각 명의별로 기준이 다르게 적용될 수 있습니다.

실제로 위 방법들은 모두 현행 법령 및 금융 규정 하에서 가능하지만,

• 과세 기준, 최근 개정 법령, 가족관계 및 자금 흐름 증빙에 따라 실질적 세금부담이나 신고의무가 생기니
• 계획 전 반드시 전문 세무사 또는 금융기관 상담을 거치는 것이 안전합니다.

맞벌이 소득 합산, 가족 증여, 공동명의 구입 모두 주택 매입 자금 동원의 ‘합법적 통로’이지만,
구체적인 세법‧부동산 정책과 신고절차를 반드시 사전에 검토하세요.

6. 실거주, 장기보유 전략 강화

• 대출이 줄면서 단순 투자목적 수요는 사실상 차단되고 있습니다. 실거주 목적, 장기보유 전략으로 전환하면 거래에 유리한 조건(예: LTV 우대, 정책대출 가능성 등)을 받을 수 있습니다.

7. 급매물 탐색 및 거래 타이밍 노려보기

• 금리와 대출 규제 심화로 급매물이 시장에 나올 수 있으니, 이런 기회를 노려 가격 협상력을 확보하는 것도 한 전략이 될 수 있습니다.

주의할 점

• 정책 변화에 따라 대출한도, 실거주 요건, 혹은 청약제도 등이 수시로 변동될 수 있으니 항상 최신 정보를 확인해야 합니다.
• 단기 투자나 레버리지 전략은 실질적으로 어려워졌으니, 보수적이고 장기적인 계획이 더 중요해졌습니다.

마무리

결론적으로, 수도권 등 규제지역 내에서 과도한 레버리지는 어렵지만 자기자본과 더불어 정부 정책, 지방시장, 가족합산 등 다양한 전략을 병행하면 여전히 내 집 마련의 문은 열려 있습니다. 정책 변화에 탄력적으로 대응하고, 청약, 공공분양, 분양가 낮은 중저가 아파트, 지방시장까지 폭넓게 고려하는 것이 현실적인 방법입니다.

그리고, 반드시 기본적인 현재 상황을 가능한 정확하게 파악하실 수 있도록 아래 상담처에 문의하시기 바랍니다. 상담시, 본인의 상황을 분명히 밝히셔야 더욱 정확한 상담이 가능합니다.

세금 관련 문의 무료 상담처

실제 상황별, 투자 목적별, 혼인·가족관계 변화 등까지 고려한 무료 세무상담을 받고 싶다면 아래 정보를 확인하시고 가능한 여러 곳에 문의해서 알아보세요!

마을세무사 (서울 및 전국 지자체)

• 서울시를 비롯한 각 지방자치단체에서 운영하는 ‘마을세무사’ 제도를 통해
  양도세, 증여세, 종합부동산세, 공동명의 세금, 거주형태별 절세 효과 등 다양한 부동산 세금 문제를
  무료로 전문 세무사에게 1:1 상담받을 수 있습니다.
• 상담 방식: 전화, 이메일, 방문 상담(사전 예약)
• 이용 대상: 해당 지역(예: 서울시민 등) 누구나 가능
• 유의 사항: 실제 신고 등 추가 서비스는 비용이 발생할 수 있으나, 기본 상담은 모두 무료임.

국세청 국세상담센터(126) 및 세무서 방문

• 국번 없이 126번으로 전화하면 국세청 전문 상담사와 직접 부동산‧지분‧절세 등 다양한 세무상담이 무료로 가능
• 각 지역 세무서 방문 시 담당자에게 무료 기초 세무상담도 받을 수 있습니다.

지방세무사회, 세무사 온라인 Q&A

• 각 지자체 또는 한국세무사회가 운영하는 공식 홈페이지에서
  온라인 무료 Q&A 게시판을 통해 전문 세무사의 답변을 받을 수 있습니다.